Affitti 2025: offerta insufficiente, canoni in aumento del 3,5% in Italia

Nel mercato della locazione in Italia persiste un disallineamento tra domanda e offerta abitativa. Il proseguimento nel 2025 di una politica monetaria più accomodante ha sostenuto l'aumento delle compravendite residenziali, in particolare delle transazioni concluse con mutuo. Tuttavia, anche a causa di valori di compravendita difficilmente sostenibili e del consolidamento di nuove esigenze, la domanda di locazione resta elevata, non solo come risposta a condizioni economiche sfavorevoli all'acquisto ma anche come scelta legata alla fase della vita, allo studio, al lavoro o a cambiamenti familiari. In questo contesto, nel 2025 i canoni di locazione sono aumentati del 3,5%, con un impatto più gravoso sui bilanci familiari.

La scarsa disponibilità di immobili in affitto è dovuta anche all'elevato numero di abitazioni non destinate alla locazione tradizionale, fenomeno particolarmente rilevante nei grandi centri urbani e nelle città a vocazione turistica. A titolo indicativo, nelle città di Milano e Bologna si stimano rispettivamente circa 25.000 e 8.000 immobili non destinati al mercato della locazione tradizionale.

Tra le ragioni che spingono i proprietari a non immettere gli immobili sul mercato della locazione tradizionale incidono i timori legati alla morosità e ai possibili danni causati dagli affittuari.

Queste evidenze emergono dall'Osservatorio Affitti 2025 (terza edizione), condotto da Nomisma per conto di CRIF e in collaborazione con Confabitare, che analizza dinamiche, tendenze e criticità del settore degli affitti in Italia.

Gli elementi di frizione tra locatari e locatori. L'agenzia immobiliare resta un riferimento soprattutto per i proprietari, ma cresce la quota di inquilini che stipula il contratto senza intermediazione perché conosce direttamente il locatore. Il 50% dei locatori è interessato a servizi di property management, in particolare per la selezione e la verifica dell'affidabilità dell'inquilino e per la gestione di pagamenti e solleciti.

In fase di selezione, il 49% dei locatori avrebbe voluto richiedere un certificato di affidabilità dell'inquilino, il 43% referenze di precedenti locazioni e il 39% le ultime buste paga o dichiarazioni dei redditi. Dal lato degli inquilini, il 69% si dichiara disposto a fornire buste paga o dichiarazioni dei redditi, il 50% referenze di precedenti locatori, il 40% gli ultimi pagamenti delle utenze e il 38% informazioni sulla tipologia di lavoro. In caso di richiesta, uno su tre sarebbe pronto a presentare un certificato di affidabilità finanziaria, strumento già utilizzato in diversi Paesi per attestare la solidità economica dell'inquilino.

Tra le principali criticità percepite, il 63% degli inquilini segnala la difficoltà di trovare un alloggio adeguato a costi congrui, il 61% l'assenza di un investimento a lungo termine nell'affitto e il 53% la scarsa propensione dei proprietari a migliorare l'immobile. I locatori indicano come principali criticità la difficoltà nel trovare inquilini affidabili (48%), il rischio di danni all'immobile (47%) e gli elevati costi (43%). Questi timori, insieme al rischio di morosità, trattengono parte dell'offerta: circa il 31% dei proprietari non intende affittare e un ulteriore 6% ha smesso di farlo, soprattutto per paura di mancati pagamenti o deterioramento dell'immobile e per possibili esigenze familiari future.

Sul fronte dei pagamenti, 3 affittuari su 5 dichiarano di aver sempre rispettato le scadenze, un ulteriore 31% è riuscito a pagare in tempo pur con difficoltà e solo il 3% risulta attualmente in morosità o ha pagato in ritardo, in miglioramento rispetto al 7% dell'anno precedente anche per il parziale recupero del potere d'acquisto dopo l'inflazione 2022-2023. Tra chi ha riscontrato difficoltà nel pagamento puntuale, per 1 locatario su 3 le spese impreviste sono state la principale minaccia. Le prospettive per il 2026 sono giudicate positive: quasi il 90% degli affittuari ritiene di poter sostenere il pagamento dell'affitto.

Dal lato dei proprietari, il 28% ha subito ritardi e l'8% morosità; l'approccio resta spesso attendista: poco più di un terzo ha avviato soltanto comunicazioni informali per concordare un piano di rientro e un ulteriore 26% non ha ancora intrapreso azioni specifiche in caso di ritardi.

Scenari demografici e mercato immobiliare. Un'analisi degli scenari demografici, con il coinvolgimento di esperti di demografia, sociologia ed economia, approfondisce come i cambiamenti della popolazione italiana stiano ridefinendo domanda e dinamiche del mercato della locazione. Il calo delle nascite, ai minimi storici, riduce il numero delle famiglie con figli, mentre aumentano le persone sole e le coppie senza figli. L'allungamento della vita media fa crescere la popolazione anziana, mentre giovani e immigrati si spostano verso aree economicamente più dinamiche per studio e lavoro.

Questi trend modificano in modo significativo la domanda abitativa. In un Paese tradizionalmente orientato alla proprietà, cresce il ricorso all'affitto, in un contesto che non sempre riesce a rispondere adeguatamente. Dall'analisi emerge l'esigenza di risposte coordinate e strutturali: maggiore flessibilità normativa, strumenti alternativi per valutare l'affidabilità degli inquilini e rafforzare la fiducia dei proprietari, incentivi per rimettere sul mercato il patrimonio sfitto, piani di rigenerazione per le aree in declino e un ruolo più attivo delle imprese nel welfare abitativo, trasformando la casa in una leva per attrarre lavoratori e competenze. In questa prospettiva, i cambiamenti demografici sono anche un'opportunità per ripensare il mercato dell'abitare in modo più inclusivo e accessibile.

"Il mercato della locazione sta vivendo una fase di forte tensione: la domanda cresce mentre l'offerta resta limitata; il problema non è la scarsità degli alloggi ma il fatto che diversi proprietari rinunciano ad affittare per il timore di inquilini morosi. Strumenti come il certificato di affidabilità economico-finanziaria proposto da CRIF contribuiscono ad accreditare il potenziale locatario verso il proprietario in maniera oggettiva, semplificando il processo di selezione. La casa rappresenta un bene da preservare e una forma di investimento per gli italiani; questo spiega perché la scelta del giusto locatario sia oggi così complessa. Solo introducendo elementi di conoscenza oggettivi si può facilitare l'incontro tra domanda e offerta. Consideriamo inoltre che per il 2026 l'impatto dei costi energetici domestici potrebbe influire sulla sostenibilità delle spese legate alla casa con riflessi sulla puntualità dei pagamenti, visto il contesto geopolitico e le sue evoluzioni" - commenta Beatrice Rubini, executive director di CRIF.

"Le dinamiche demografiche stanno trasformando la domanda abitativa: aumentano le persone sole, i giovani che si spostano verso le città più dinamiche per studio o lavoro e le famiglie con bisogni più flessibili. In un Paese storicamente orientato alla proprietà cresce, di conseguenza, il ricorso all'affitto, ma l'offerta fatica a tenere il passo. Servono politiche e strumenti capaci di rendere il mercato più accessibile e coerente con questi cambiamenti" - conclude Elena Molignoni, head of real estate di Nomisma.